Digitalisierung ist kein Ersatz für den (Immobilien)-Gutachter, sondern sein tägliches Werkzeug

Ein junges Ehepaar mit Wohnsitz in Köln erbt ein Mehrfamilienhaus. Doch neben aller Freude über den „plötzlichen Reichtum“ steht eine Frage im Raum, auf die der Bioingenieur und die angehende Grundschullehrerin keine richtige Antwort wissen: Wie viel ist die Immobilie eigentlich wert? Ein anderer, sehr typischer Fall: Ein mittelständischer Unternehmer will expandieren und muss dafür den aktuellen Marktwert seiner Büroflächen kennen, um die anstehenden Finanzierungsgespräche mit der Hausbank zu führen. Solche Szenarien wiederholen sich tagtäglich in Deutschland – und oft fehlt den Betroffenen das notwendige Wissen, um eine fundierte Einschätzung zu treffen. Denn der Immobilienmarkt spielt nach ganz eigenen Regeln – Regeln, die jahrelange Marktkenntnis und eine profunde Ausbildung verlangen.

Lange Zeit galt hierzulande: Der Wert einer Immobilie hängt von „Lage, Lage, Lage“ ab. Doch inzwischen spielen viele weitere Faktoren eine Rolle – von der energetischen Beschaffenheit bis zur lokalen Marktdynamik. Denn „den“ Immobilienmarkt gibt es nicht. Die Situation in Großstädten unterscheidet sich fundamental von der in kleineren Städten oder gar dem ländlichen Raum. Und selbst die Marktsituation in Berlin ist mit der in Hamburg, München oder Stuttgart niemals eins zu eins vergleichbar.

Diese Komplexität macht besonders Immobilienbewertungen aufwendig. Experten müssen riesige Datenmengen durchforsten, Vergleichsobjekte analysieren und Trends interpretieren.

Künstliche Intelligenz wird zum Gamechanger – aber stellt auch nicht alles auf den Kopf

Genau hier kommt künstliche Intelligenz ins Spiel. Ihre Stärke: Sie kann große Datenmengen in Sekunden analysieren und Muster erkennen, die Menschen oft entgehen. Algorithmen vergleichen Tausende von Objekten, berücksichtigen historische Preisentwicklungen und aktuelle Marktdaten. Dadurch können Bewertungen schneller, transparenter und objektiver erfolgen.

Besonders wertvoll ist KI bei der Prognose von Preisentwicklungen. Anhand historischer Daten und aktueller Trends kann sie künftige Wertsteigerungen oder Preiskorrekturen berechnen. Das ist ein entscheidender Vorteil für Investoren, Eigentümer und Finanzierer. Die Qualität dieser Vorhersagen hängt jedoch stark von der Datenbasis ab. Unvollständige oder veraltete Informationen können zu fehlerhaften Einschätzungen führen.

Hybride Modelle als Zukunft der Bewertung

Vorschnelle werden jetzt denken: Vor dem Hintergrund der rasanten technologischen Entwicklung können Immobiliengutachter jetzt ihren Beruf an den Nagel hängen. Wozu brauche ich überhaupt noch ein von Menschen erstelltes Gutachten, wenn doch alle Daten bequem aus KI-Datenbanken abrufbar sind?

Doch das ist zu kurz gesprungen. Die Zukunft der Immobilienbewertung liegt in hybriden Modellen: KI liefert die Datenanalyse, der Mensch bewertet die Plausibilität. Maschinen sind unschlagbar in der Geschwindigkeit und Präzision bei der Datenauswertung. Doch Erfahrung, Marktkenntnis und das Gespür für individuelle Faktoren bleiben unersetzlich. Denn wichtige Faktoren, gerade bei der Betrachtung lokaler Immobilienmärkte, lassen sich nicht allein aus vorhandenen Daten ableiten. Auch weiche Faktoren wie der Ruf eines Stadtteils oder geplante lokalpolitische Vorgaben spielen für den Wert und die potenzielle Wertsteigerung von Objekten in diesem Stadtteil eine Rolle. Das sind Faktoren, die kundige Makler oder Immobiliengutachter auf dem Schirm haben, die jedoch den rein datengetriebenen Maschinen nicht vorliegen.

Gutachter können sich durch den Einsatz von KI und anderen smarten digitalen Helfern künftig stärker auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren: die Einordnung von Daten, die Beratung von Kunden und die finale Bewertung. Der Einsatz intelligenter Systeme verkürzt nicht nur den Prozess, sondern erhöht auch die Qualität und Nachvollziehbarkeit von Gutachten.

Die Immobilienbewertung der Zukunft ist keine Frage von Mensch oder Maschine – sondern von Mensch und Maschine. Wer beide Welten klug kombiniert, schafft ein Modell, das effizient, verlässlich und zukunftssicher ist.

Zum Autor

André Heid ist Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH. Mit mehr als 140 öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist das Unternehmen deutschlandweit im